Una rilevante sentenza del Tribunale Civile di Madrid del 19 giugno 2025 rappresenta uno dei primi casi di condanna al risarcimento del danno a carico di proprietari di immobili dati in locazione turistica ed a favore dei residenti.
La pronuncia mette in primo piano non più la libertà di disporre della proprietà privata bensì la tutela di una famiglia ivi residente. Quest’ultima, dopo innumerevoli tentativi bonari di trovare un accordo amichevole con i locatori, si era sentita costretta ad adire giustizia chiedendo un risarcimento del danno, sulla base di perizie mediche, attestanti disturbi d’ansia e del sonno collegati all’attività di locazione turistica.
In particolare si trattava di rumore costante, schiamazzi ed immissioni da parte dei turisti occupanti gli appartamenti contigui nello stesso stabile ove risiedeva la famiglia e causati dal continuo andirivieni di turisti a tutte le ore (rumore di ruote di trolley, musica e suonerie di cellulari, sbattimento di porte, continuo saliscendi dell’ascensore, scarsa pulizia delle parti comuni e mancata raccolta della spazzatura nonché in generale mancato rispetto del silenzio nelle ore notturne ed in quelle diurne dedicate al riposo alla pausa del pranzo) prodotti tutto l’anno da persone in visita per pochi giorni a Madrid durante un city break.
Tali turisti si sentivano prima di tutto psicologicamente svincolati dalle comuni regole di convivenza tipiche invece di chi è residente e che dunque sente di appartenere ad una determinata comunità stanziale.
Sebbene i proprietari avessero provato ai giudici che la loro attività di locazione turistica non fosse vietata dal regolamento condominiale e che fosse stata legalmente segnalata alla Municipalità di Madrid secondo la normativa allora vigente e quindi non fosse abusiva nonché la famiglia al momento dell’acquisto dell’immobile, fosse a conoscenza che vari appartamenti erano già in locazione turistica, il Tribunale di Madrid, anche sulla base di prove documentali mediche, ha ritenuto che gli eventi di danno fossero talmente gravi e persistenti e per l’effetto meritevoli di essere risarciti pecuniariamente a favore della famiglia, condannando i proprietari degli immobili dati in locazione turistica, in particolare per omessa vigilanza sulla condotta dei propri locatari turisti.
Sarà interessante da verificare se una sentenza simile potrà essere a breve emanata anche in Italia alla luce dell’inarrestabile fenomeno delle locazioni turistiche, specie nei centri di ormai moltissime città italiane, per far fronte alla domanda crescente a causa del noto fenomeno dell’overoturism, a tutela del diritto di relax e svago questa volta non dei turisti bensì dei residenti, secondo un’interpretazione costituzionalmente orientata dell’iniziativa economica privata che deve essere indirizzata, bilanciata e coordinata a fini sociali e ambientali e non deve essere realizzata in contrasto con l’utilità sociale.
Dal danno di vacanza al danno di residenza rovinata