Proprietà, gestione e commercializzazione di un villaggio: non sempre funziona

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- 16/08/2017 10:30

Proprietà, gestione e commercializzazione di un villaggio: non sempre funziona

Nel mio post esponevo la tesi di Roberto Pagliara, presidente Nicolaus, per il quale l’acquisto dell’immobile che ospita un villaggio / resort turistico diventa - in certi casi - una “scelta quasi obbligata”.

Non tutti la pensano così: “Che qualcuno compri un villaggio perché i tedeschi lo minacciano mi sembra riduttivo: possibile che, in tanti anni di gestione /commercializzazione, non si siano stabiliti rapporti con la proprietà tali da non farsi ricattare? Strano...” afferma un noto manager, con decenni di attività t.o. alle spalle. “Piuttosto, vedo tre casi nei quali un t.o. può essere indotto ad acquisire immobili turistici: primo, per quelli di proprietà di fondi d’investimento (Valtur, Alpitour) o destinati alla quotazione, la necessità di patrimonializzare l’azienda (che diversamente verrebbe percepita come una scatola vuota) oppure di diversificare gli investimenti dei fondi, contando su una rendita garantita dal canone d’affitto che il t.o. stesso (o altri) versano per usufruire della struttura.

Secondo, per le imprese che appartengono a famiglie con background t.o. (Veratour, Nicolaus) l’investimento immobiliare può nascere dalla necessità di scaricare riserve e cassa in eccesso ed equilibrare bilanci troppo ricchi, oggetto di tassazione elevata, garantendosi poi la gestione in-house e un ritorno sull’investimento garantito nel tempo.

Innfine, per gli ‘immobiliaristi’ (i Grandi Viaggi, Bluserena) la proprietà è il core business dell’azienda, mentre il t.o. rappresenta un’attività ancillare e funzionale alla prima, quindi l’opzione proprietà è imprescindibile; se poi l’immobile, oltre a possederlo, si è capaci anche di costruirlo ex novo o ristrutturarlo, con risorse interne, allora le economie di scala si spalmano su tutta la filiera”.

In effetti, se un costruttore è in grado di progettare un resort (in Italia, per semplicità), costruirlo, affidarne la gestione a una divisione alberghiera interna, e poi commercializzarlo in proprio (o affidarne a terzi la vendita, magari parzialmente) ha fatto bingo. O no?

“Non sono convinto che gestione, commercializzazione e proprietà vadano sempre d’accordo” puntualizza il cfo di un paio di catene di villaggi che hanno segnato la storia recente del turismo italiano. “Anzi, io definisco ‘’incestuosa’ la scelta di far gestire un villaggio dalla stessa società che lo possiede. Mi spiego: chi affida la gestione di un immobile a terzi ha come scopo principale la remunerazione dell’investimento. Ovvero, se ha speso 'x' milioni per costruire un 4 stelle in riva al mare, con annessi e connessi, potrà chiedere 'y' milioni di affitto all’anno (di norma, non più del 18-20% del fatturato, a regime), a chi quelle camere le gestirà (e commercializzerà, magari). Dispone di una rendita garantita, e meno spenderà di manutenzione straordinaria, ad esempio, meglio è.

Ma se il gestore, dopo qualche tempo, chiede un intervento strutturale (tipo la costruzione di una nuova piscina o l’apertura di una spa) è al proprietario che tocca mettere mano al portafoglio, e quindi intaccare la propria rendita. Certo, può chiedere un incremento dell’affitto (di solito il 15% dell’investimento necessario), ma se il gestore è già in difficoltà a pagare il canone? E cosa succede se proprietà e gestione sono separate, ma fanno riferimento alla stessa famiglia (tipo genitori e figli)? Ognuno deve fare l'interesse della società che rappresenta e della quale ha la responsabilità di fronte a terzi, ma le cose si complicano maledettamente. Da cui ne consegue la relazione incestuosa...”.

Conclusione, possedere un villaggio è come comprare casa. Bisogna cercare con cura, far bene i conti, misurare pro e contro, per poi magari... restare in affitto.