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Liquidità da investire, opportunità commerciali o voglia di diversificare la propria attività: può capitare di frequente che un agente di viaggi decida di investire nell’acquisto di un immobile, che sia una abitazione o un negozio/ufficio.
La gestione di immobili da parte di un’agenzia viaggi rappresenta un ambito sempre più strategico ma anche delicato, in cui è fondamentale distinguere in modo chiaro la finalità dell’investimento. Acquistare un appartamento al mare, in montagna o in una grande città non è soltanto una scelta immobiliare: per un’agenzia viaggi si tratta di definire un modello di business, capire come integrare l’immobile nell’offerta commerciale e valutare l’impatto fiscale, gestionale e patrimoniale della proprietà. Come ricordano gli esperti del settore immobiliare, la prima domanda è sempre la stessa: “Lo compro per uso aziendale o per investimento?”. La risposta può cambiare completamente la gestione dell’immobile.
Se l’obiettivo è l’investimento, l’agenzia viaggi deve ragionare secondo logiche tipiche del mercato immobiliare. I rendimenti medi di locazione nelle principali città italiane dimostrano che il mattone può ancora funzionare come asset redditizio, ma richiede pianificazione. Milano, ad esempio, negli ultimi dieci anni ha garantito rendimenti lordi medi del 4,2% sui bilocali, seguita da Roma con il 4,1% e da Bologna, Genova e Palermo attorno al 4%. Sul fronte delle rivalutazioni, Milano guida ancora la classifica con quasi il 36% di aumento medio del valore degli immobili in dieci anni. Dati interessanti, che però non devono essere letti come garanzia: l’immobile acquistato a fini di investimento deve infatti essere scelto in funzione della domanda turistica, lavorativa o studentesca dell’area di riferimento.
Un’agenzia viaggi che valuta l’acquisto di un immobile per scopi commerciali dovrebbe preferire città caratterizzate da forte mobilità: luoghi dove le persone si trasferiscono per lavoro, studio o turismo. I centri universitari, le città con importanti poli industriali o tecnologici, e le destinazioni con infrastrutture efficienti rappresentano sempre un vantaggio. Anche il contesto demografico conta: investire in città dove le famiglie non diminuiscono drasticamente nel tempo riduce il rischio di svalutazione del patrimonio.
Diverso è il caso in cui l’agenzia acquisti un immobile per utilizzo diretto: non solo il negozio con vetrina o l’ufficio da destinare alla propria attività, ma anche ad esempio come abitazione di servizio per i dipendenti, come foresteria temporanea, oppure come immobile da concedere occasionalmente ai clienti nell’ambito di pacchetti premium. In questo scenario, la logica gestionale cambia totalmente. Non si tratta più di massimizzare il rendimento immobiliare, ma di utilizzare l’immobile come strumento operativo. Tuttavia, anche in questo caso occorre definire una strategia chiara fin dal principio: utilizzo aziendale esclusivo o anche parziale? Locazioni turistiche stagionali per coprire spese? Offerta integrata nei servizi dell’agenzia? La finalità condiziona non solo le scelte amministrative, ma anche il trattamento fiscale dell’immobile.
La scelta della località è un altro elemento cruciale. Se l’immobile viene destinato a locazioni brevi o all’inserimento in pacchetti turistici, il mare o la montagna restano opzioni naturali. Ma anche qui è importante selezionare zone realmente attrattive: per la montagna, le aree con infrastrutture sciistiche consolidate come Valle d’Aosta e Trentino-Alto Adige; per il mare, località facilmente raggiungibili e dotate di servizi moderni.
In conclusione, per un’agenzia viaggi l’immobile non sono mai solo quattro mura: è un investimento, un servizio, una risorsa commerciale. Per questo definire la destinazione d’uso fin dall’inizio è essenziale per evitare errori, inefficienze e costi imprevisti.
Giulio Benedetti – Studio Benedetti Dottori Commercialisti – www.studiobenedetti.eu – www.travelfocus.it
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