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La legge di bilancio dello Stato per il 2026 in discussione in questi giorni porta con sé una stretta significativa sugli “affitti brevi” (ne parliamo qua): il testo predisposto dal governo prevede di eliminare alcune agevolazioni e di uniformare la tassazione, portando la cedolare secca sulle locazioni turistiche e sugli affitti brevi verso una aliquota del 26% (o comunque aumentando il campo di applicazione dell’aliquota più alta rispetto al 21% oggi riservato a certi casi) ed ha scatenato immediatamente proteste del comparto e divisioni interne alla maggioranza.
Dietro questa misura ci sono sia ragioni di cassa che obiettivi politici ed economici più ampi.
Sul piano fiscale, il governo mira a incrementare le entrate nel quadro di una manovra complessa e a semplificare il settore: uniformare le aliquote riduce le elusioni e richiude spazi normativi usati per ottimizzazioni fiscali.
Dal punto di vista delle politiche abitative, la scelta risponde anche alla pressione pubblica sulle città turistiche: limitare la redditività degli affitti brevi è visto come un modo per disincentivare la conversione massiva di case in alloggi temporanei e favorire il ritorno all’affitto di lungo periodo.
Gli effetti sociali ed economici che gli affitti brevi hanno prodotto negli ultimi anni sono però più complessi e spesso contraddittori.
Da una parte le piattaforme e i proprietari sostengono che l’offerta di locazioni turistiche ha generato indotto per le città: turismo diffuso, redditi per famiglie e micro-imprese, posti di lavoro collegati ai servizi e ricadute sui consumi locali. Studi commissionati a livello europeo evidenziano un contributo economico rilevante dell’economia degli affitti brevi al PIL e all’occupazione dei paesi UE. Dall’altra, ricerche accademiche e report indipendenti segnalano invece impatti negativi sull’offerta abitativa e sui prezzi: analisi su contesti urbani italiani mostrano una correlazione significativa tra diffusione degli annunci per affitti brevi e aumento dei prezzi di vendita e degli affitti: la trasformazione di appartamenti residenziali in alloggi temporanei sottrae casa al mercato locativo tradizionale e può spingere verso l’aumento dei canoni e dell’instabilità abitativa, soprattutto nelle zone centrali e maggiormente attrattive per i turisti. Il risultato sono tensioni sociali — dal calo di residenti storici alla perdita di servizi di quartiere — che le amministrazioni locali tentano di contrastare con regolamentazioni e limiti.
La concorrenza con il settore alberghiero è un altro elemento del dibattito: gli operatori tradizionali lamentano una competizione spesso non paritaria, soprattutto quando gli affitti brevi operano senza le stesse regole (norme di sicurezza, tassazione, oneri locali). Per questo il governo e molte amministrazioni locali vedono nella riforma fiscale uno strumento per riequilibrare il mercato e per far concorrere su basi comparabili strutture ricettive diverse.
Le conseguenze pratiche del rialzo fiscale saranno quindi miste: da una parte una possibile riduzione dell’offerta di affitti brevi nei centri più cari e una riqualificazione di immobili verso locazioni più stabili; dall’altra un rischio di ripercussioni sul turismo non tradizionale e di spostamento di quote di domanda verso formule meno regolate o verso mercati esteri.
Sicuramente però, se l’aumento della tassazione non sarà accompagnato da misure mirate per il mercato immobiliare (incentivi per l’edilizia residenziale pubblica, agevolazioni per locazioni a medio-lungo termine, controlli sulle pratiche di intermediazione), il risultato potrebbe limitarsi a una redistribuzione dei redditi e a tensioni politiche senza risolvere il problema strutturale della carenza di abitazioni accessibili.
In conclusione, la stretta fiscale sugli affitti brevi è il tentativo del legislatore di conciliare esigenze di gettito, tutela degli abitanti e disciplina del mercato turistico: il successo dipenderà però dall’equilibrio delle misure complementari e dalla capacità delle istituzioni di monitorare e adattare le regole ad un fenomeno che resta in rapida evoluzione.
Giulio Benedetti – Studio Benedetti Dottori Commercialisti – www.studiobenedetti.eu – www.travelfocus.it
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