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Siamo nel pieno della stagione estiva e data l’ormai sempre più diffusa attività di concedere in locazione immobili, anche da parte di agenti di viaggio, diventa opportuno riepilogare quelle che sono le opzioni disponibili per i proprietari degli immobili, oltre al noto “affitto breve”, in modo da fare ordine in quelle che sono le regole di locazione ed anche i loro pro e contro.
Fondamentalmente ad oggi ci sono 3 principali opzioni di locazione di un immobile abitativo:
Affitto lungo «4+4»
Caratteristiche:
Deve essere regolato da un contratto a canone libero (quindi l’importo viene deciso dal proprietario) regolato dalla legge 431/1998, con durata di quattro anni rinnovabili di altri quattro (salvo disdetta del locatore per motivi specifici alla fine del primo quadriennio o del conduttore per «gravi motivi» in ogni tempo con preavviso di sei mesi).
Pro e contro:
Ideale per chi vuole beneficiare di flessibilità sul canone di locazione.
Possibilità di optare per la tassazione in cedolare secca al 21%, invece della tassazione ordinaria (questa però comporta la rinuncia all’adeguamento Istat del canone);
Indisponibilità dell’immobile per almeno quattro anni;
Rischio di mancato incasso del canone solitamente non particolarmente elevato;
Utenze e spese ordinarie a carico di chi prende in affitto l’immobile, spese straordinarie di manutenzione dell’immobile a carico del proprietario (tranne casi particolari lasciati alla contrattazione tra le parti).
Affitti concordati, a studenti e transitori
Caratteristiche:
Contratti con durate da uno a 18 mesi (transitori), oppure fino a tre anni (studenti) o di almeno tre anni rinnovabili di due (concordati).
Il canone di locazione è libero solo per i contratti transitori nei Comuni sotto i 10mila abitanti, negli altri casi è fissato entro il limite previsto dalle intese locali tra inquilini e proprietà.
Pro e contro:
Ideale per chi vuole beneficiare di agevolazioni fiscali e concedere in locazione l’immobile per periodi medio/lunghi.
Applicazione della tassazione con cedolare secca al 10% oppure agevolazioni sulla tassazione ordinaria;
Imu ridotta del 25%;
Canone di solito più basso di quello libero (va verificato il singolo accordo locale);
Rischio di mancato incasso del canone solitamente elevato.
Affitti brevi
Caratteristiche:
Contratti regolati a livello normativo dal Codice civile e a livello fiscale dal decreto legge 50/2017, di durata generalmente non superiore ai 30 giorni continuativi.
Pro e contro:
Ideale per chi vuole avere la piena disponibilità del proprio immobile in breve tempo, in caso di necessità.
Cedolare secca al 21% (per il primo immobile locato, al 26% per i successivi);
Rischio di mancato incasso del canone solitamente estremamente ridotto se non nullo;
Canoni e ritorni fluttuanti in base al mercato;
Possibilità di utilizzo diretto da parte del proprietario per parte della stagione;
Utenze e spese ordinarie solitamente a carico del proprietario, alti investimenti iniziali, alti costi di manutenzione.
In sintesi, quindi, oltre all’ampia flessibilità degli ormai noti “affitti brevi”, i proprietari potrebbero valutare la maggior sicurezza di un affitto lungo o le agevolazioni fiscali di un affitto concordato, a studenti o transitorio. Ogni forma ha i suoi vantaggi e svantaggi da valutare in base agli obiettivi che si vogliono raggiungere con la locazione.
Giulio Benedetti – Studio Benedetti Dottori Commercialisti – www.studiobenedetti.eu – www.travelfocus.it
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